20.01.2015
Просмотры: 3 420

Делать инвестиции в недвижимость или создавать личный капитал: решить раз и навсегда!

Инвестиции в недвижимость считают выгодными. Но цифры говорят, что покупая квартиру за 120,000$, Вы теряете возможность создать за 20 лет капитал в 1,000,000$.

Инвестиции в недвижимость многими считаются единственным вариантом, достойным внимания. И это не удивительно, поскольку в обществе утвердился миф, что недвижимость всегда дорожает. А из такого факта можно сделать вывод, что инвестиции в недвижимость практически не несут в себе никакого риска.

В прошлых статьях цикла «Вкладывать в квартиру или инвестировать?» я наглядно показал, что:

  1. Цены на недвижимость НЕ растут, а за 6 последних лет падение цен на недвижимость даже составило около 100% >>> 
  2. Инвестиции в недвижимость в России не так выгодны, как это может показаться >>>

В 3-ей статье цикла мы рассмотрим 3 сценария инвестиций (на 10, 15 и 20 лет) и Вы наглядно увидите, что инвестиции в недвижимость проигрывают по всем фронтам.

Не делайте инвестиции в недвижимость, пока все не посчитаете

«Ну что, уважаемые кроты, посчитаем?» — помню эту фразу из детской сказки. Использую её всё чаще, чего и Вам рекомендую.

Оценка инвестиций в недвижимость картинка

Давайте посчитаем. Рассмотрим 2 варианта. 1 вариант – у Вас уже есть нужная сумма для покупки квартиры (120,000$). 2 вариант  – когда у Вас есть ¼ от стоимости квартиры, т.е. первоначальный взнос; недостающая  сумма берётся в ипотеку на срок 10 или 15 лет (в соответствии с примерами в статье 1). Покупки происходят в американской валюте – в долларах. Выбранная валюта: доллары США.

Обозначим сразу ставки в расчетах. Ежегодная доходность инвестиций:

  1. 8% годовых на срок 10 лет;
  2. 10% годовых на срок 15 лет (и более);
  3. 12% годовых на срок от 20 лет.

Особенности предлагаемых инвестиций в данных примерах:

  1. Инвестиции ликвиднее недвижимости, часть денег можно снимать и пользоваться ими по своему усмотрению.
  2. Инвестиции стабильные, надёжные, глобальные – деньги инвестируются в мировую экономику. Это инвестиции в зарубежные взаимные фонды на фондовом рынке.
  3. Данные по доходности таких инвестиций основаны на истории за последние 86 лет. Все проценты ежегодной доходности, которые приведены в примерах, реально сработали за последние 86 лет.

Обратимся к примеру в статье 1. Приобретение квартиры для сдачи в аренду. Возьмём за основу те же цифры, только в этот раз деньги мы будем инвестировать на разные сроки!

Мы можем  разово инвестировать $120,000 капитала. Или инвестировать $30,000 разово и ещё 74,660 руб. ($1324) в течение 10 лет или 63,260 руб. ($1122) в течение 15 лет. Курс валют: $1 = 56,39 руб (на 1 января 2015г.).

Сценарий 1. Инвестиции в недвижимость проигрывают в 2 раза за 10 лет

Если Вам 45-50 лет и Ваш инвестиционный горизонт — 10 лет, то на таком промежутке времени лучше учитывать консервативно-умеренную стратегию с доходностью в среднем 8% годовых.

Что получается в цифрах?

Первый Случай. Инвестировать разово 120,000 долларов.

ГодСумма с учетом 8% годовых, $
1129 600
2139 968
3151 165
4163 259
5176 319
6190 425
7205 659
8222 112
9239 881
10259 071

Т.е., Ваш капитал через 10 лет станет равным почти 260,000 долларов! А это гарантированный пассивный доход (рента – личная пенсия) порядка $1100 в месяц. За это же время недвижимость вырастет в среднем на уровне инфляции (учтена инфляция в 3% ежегодно, более подробно в этой статье «Недвижимость НЕ растет в цене. Правда, о которой не говорят») и будет стоить примерно 160,000 долларов.

Второй случай. Если 30,000 долларов инвестировать разово, и далее каждый месяц инвестировать по $1324  в течение 10 лет.

ГодСумма с учетом 8% годовыхЕжемесячно инвестируются $1324. Сумма с учетом 8% годовых.
132,40016,550
234,99234,556
337,79154,019
440,81575,070
544,08097,976
647,606122,602
751,415149,479
855,528178,475
959,970209,854
1064,768243,881

Т.е., при инвестировании на 10 лет капитал получится почти в 2 раза больше, чем если инвестировать в недвижимость (возможная стоимость недвижимости). И это реально – получать доходность в 8% годовых. Данные основаны на истории за последние более чем полвека.Итого, в сумме через 10 лет получится: 64,768+ 243,881 = 308,649 долларов.

Сценарий 2. За 15 лет инвестиции в недвижимость проигрывают в 3 раза

Ваш инвестиционный горизонт – 15 лет. На таком промежутке времени лучше учитывать умеренную стратегию с доходностью в среднем 10% годовых.

Что получается в цифрах? 

Первый случай. Инвестировать разово 120,000 долларов.

ГодСумма с учетом 10% годовых
1132,000
2145,200
3159,720
4175,692
5193,261
6212,587
7233,846
8257,231
9282,954
10311,249
12376,611
15501,270

А это гарантированный пассивный доход (рента – личная пенсия) порядка $2300 в месяц. За это же время недвижимость вырастет в среднем на уровне инфляции (учтена инфляция в 3% ежегодно, более подробно в этой статье «Недвижимость НЕ растет в цене. Правда, о которой не говорят») и будет стоить примерно 187,000 долларов.Т.е., Ваш капитал через 15 лет станет равным почти 501,270 долларов!

Второй случай. Если 30,000 долларов инвестировать разово, и каждый месяц инвестировать по 1324 доллара в течение 15 лет.

ГодСумма с учетом 10% годовыхЕжемесячно инвестируются $1324. Сумма с учетом 10% годовых.
133,00016,815
548,315103,404
758,462161,528
1077,812273,538
1294,153368,999
15125,317553,300

Т.е., при инвестировании на 15 лет капитал получится более, чем в 3 раза больше, чем если инвестировать в недвижимость (возможная ее стоимость). И это реально  – получать такую доходность в 10% годовых, это основано на истории за последние более, чем 80 лет.Итого, в сумме через 15 лет получится: 125,317 + 553,300 = 678,617 долларов.

Сценарий 3. На отрезке в 20 лет инвестиции в недвижимость уступают в 6 раз

Если у Вас есть 20 лет и более времени для инвестиций. На таком промежутке времени можно учитывать агрессивную (средняя степень агрессивности) стратегию, при которой доходность инвестиций в среднем составит 12% годовых. Что получается в цифрах? 

Первый случай. Инвестировать разово 120,000 долларов.

ГодСумма с учетом 10% годовых
1134,400
5211,481
10372,702
15656,828
201 157 555
252 040 000
303 595 191
356 335 954

А это гарантированный пассивный доход (рента – личная пенсия) порядка $5000 в месяц. За это же время недвижимость вырастет в среднем на уровне инфляции и будет стоить примерно 218,000 долларов, т.е. почти в 2 раза вырастет в цене. Даже, если недвижимость вырастет в 3 раза, всё равно выхлоп от инвестиций в недвижимость будет существенно меньше, чем стоимость капитала в инвестициях.Т.е., Ваш капитал через 20 лет станет равным почти 1,158,000 долларов!

Второй случай. Если 30,000 долларов инвестировать разово, и каждый месяц инвестировать по 1324 доллара в течение 15 лет.

ГодСумма с учетом 12% годовыхЕжемесячно инвестируются $1324. Сумма с учетом 12% годовых.
133,60017,800
552,870112,504
1093,175325,115
15164,207723,280
20289,3891 283 000
25510,0022 415 000
30898,7984 549 140
351 583 9898 567 478

Итого, в сумме через 20 лет получится: 289,389 + 1,283,000 = 1,572,389 долларов.

Т.е., при инвестировании на 20 лет капитал получится более, чем в 6 раз больше, чем возможная стоимость недвижимости (218,000). Даже если недвижимость вырастет в 3 раза, всё равно стоимость недвижимости будет существенно меньше, чем стоимость капитала в инвестициях. И это тоже реально – получать такую доходность в 12% годовых. Это также основано на истории за последние более, чем 80 лет.

При этом Вам НЕ НУЖНО:

  • окупать стоимость своих вложений — Вы получаете сразу чистую ежегодную доходность!!!
  • Не нужно тратить много времени на такие инвестиции, они дают доходность за счёт роста и развития мировой экономики. Это пассивные инвестиции, достаточно 1 часа в год для контроля процесса.

Риски при таких инвестициях минимальны, поскольку Вы инвестируете глобально по всему миру — в глобальные фонды акций, облигаций.

Также в этих расчётах можно проследить ВАЖНЕЙШУЮ закономерность: чем больше времени у Вас есть, тем менее выгодны, целесообразны и рациональны будут для Вас инвестиции в недвижимость. Т.е., вкладывая 120,000 долларов в покупку квартиры, Вы теряете возможность создать за 20 лет капитал в более чем 1,000,000 долларов и стать финансово независимым. Вы отказываетесь стать долларовым миллионером!

Почему? Потому что капитал растет по экспоненте, чем больше времени проходит, тем сильнее срабатывают сложные проценты (капитализация). После 15 лет регулярных инвестиций капитал развивает третью космическую скорость роста и увеличивается как снежный ком! Наглядная иллюстрация на рисунке.

Экспонента финансового роста капитала картинка

Инвестиции в недвижимость или личный капитал?

Чем вы будете владеть через 20 лет, если разово инвестируетеОценка инвестиций в недвижимость, стоимость в $Капитал 1, под 8% годовыхКапитал 2, под 10% годовыхКапитал 3, под 12% годовых
120 000 $ сегодня220—360 тыс.5600008070001157555
30 000 $ сегодня и 1 324 $ ежемесячно?220—360 тыс.92526412155001572389

Главный совет: НЕ покупайте недвижимость и НЕ инвестируйте, пока НЕ всё посчитаете!

Если вы до сих пор считаете, что инвестиции в недвижимость — это выгодное вложение, то перечитайте статью еще раз и другие мои статьи о недвижимости.

Если не хотите тратить время на чтение, то заказывайте бесплатную консультацию:

 

звоните: +7 499 34 10 987
пишите: info@ilyafinance.ru

С уважением,
Илья Пантелеймонов.

12345 (2голосов, средний: 3,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *