20.01.2015
Просмотры: 2 770
оценка инвестиций в недвижимость

Делать инвестиции в недвижимость или создавать личный капитал: решить раз и навсегда!

Инвестиции в недвижимость считают выгодными. Но цифры говорят, что покупая квартиру за 120,000$, Вы теряете возможность создать за 20 лет капитал в 1,000,000$.

Инвестиции в недвижимость многими считаются единственным вариантом, достойным внимания. И это не удивительно, поскольку в обществе утвердился миф, что недвижимость всегда дорожает. А из такого факта можно сделать вывод, что инвестиции в недвижимость практически не несут в себе никакого риска.

В прошлых статьях цикла «Вкладывать в квартиру или инвестировать?» я наглядно показал, что:

  1. Цены на недвижимость НЕ растут, а за 6 последних лет падение цен на недвижимость даже составило около 100% >>> 
  2. Инвестиции в недвижимость в России не так выгодны, как это может показаться >>>

В 3-ей статье цикла мы рассмотрим 3 сценария инвестиций (на 10, 15 и 20 лет) и Вы наглядно увидите, что инвестиции в недвижимость проигрывают по всем фронтам.

Не делайте инвестиции в недвижимость, пока все не посчитаете

«Ну что, уважаемые кроты, посчитаем?» — помню эту фразу из детской сказки. Использую её всё чаще, чего и Вам рекомендую.

Оценка инвестиций в недвижимость картинка

Давайте посчитаем. Рассмотрим 2 варианта. 1 вариант – у Вас уже есть нужная сумма для покупки квартиры (120,000$). 2 вариант  – когда у Вас есть ¼ от стоимости квартиры, т.е. первоначальный взнос; недостающая  сумма берётся в ипотеку на срок 10 или 15 лет (в соответствии с примерами в статье 1). Покупки происходят в американской валюте – в долларах. Выбранная валюта: доллары США.

Обозначим сразу ставки в расчетах. Ежегодная доходность инвестиций:

  1. 8% годовых на срок 10 лет;
  2. 10% годовых на срок 15 лет (и более);
  3. 12% годовых на срок от 20 лет.

Особенности предлагаемых инвестиций в данных примерах:

  1. Инвестиции ликвиднее недвижимости, часть денег можно снимать и пользоваться ими по своему усмотрению.
  2. Инвестиции стабильные, надёжные, глобальные – деньги инвестируются в мировую экономику. Это инвестиции в зарубежные взаимные фонды на фондовом рынке.
  3. Данные по доходности таких инвестиций основаны на истории за последние 86 лет. Все проценты ежегодной доходности, которые приведены в примерах, реально сработали за последние 86 лет.

Обратимся к примеру в статье 1. Приобретение квартиры для сдачи в аренду. Возьмём за основу те же цифры, только в этот раз деньги мы будем инвестировать на разные сроки!

Мы можем  разово инвестировать $120,000 капитала. Или инвестировать $30,000 разово и ещё 74,660 руб. ($1324) в течение 10 лет или 63,260 руб. ($1122) в течение 15 лет. Курс валют: $1 = 56,39 руб (на 1 января 2015г.).

Сценарий 1. Инвестиции в недвижимость проигрывают в 2 раза за 10 лет

Если Вам 45-50 лет и Ваш инвестиционный горизонт — 10 лет, то на таком промежутке времени лучше учитывать консервативно-умеренную стратегию с доходностью в среднем 8% годовых.

Что получается в цифрах?

Первый Случай. Инвестировать разово 120,000 долларов.

Т.е., Ваш капитал через 10 лет станет равным почти 260,000 долларов! А это гарантированный пассивный доход (рента – личная пенсия) порядка $1100 в месяц. За это же время недвижимость вырастет в среднем на уровне инфляции (учтена инфляция в 3% ежегодно, более подробно в этой статье «Недвижимость НЕ растет в цене. Правда, о которой не говорят») и будет стоить примерно 160,000 долларов.

Второй случай. Если 30,000 долларов инвестировать разово, и далее каждый месяц инвестировать по $1324  в течение 10 лет.

Т.е., при инвестировании на 10 лет капитал получится почти в 2 раза больше, чем если инвестировать в недвижимость (возможная стоимость недвижимости). И это реально – получать доходность в 8% годовых. Данные основаны на истории за последние более чем полвека.Итого, в сумме через 10 лет получится: 64,768+ 243,881 = 308,649 долларов.

Сценарий 2. За 15 лет инвестиции в недвижимость проигрывают в 3 раза

Ваш инвестиционный горизонт – 15 лет. На таком промежутке времени лучше учитывать умеренную стратегию с доходностью в среднем 10% годовых.

Что получается в цифрах? 

Первый случай. Инвестировать разово 120,000 долларов.

А это гарантированный пассивный доход (рента – личная пенсия) порядка $2300 в месяц. За это же время недвижимость вырастет в среднем на уровне инфляции (учтена инфляция в 3% ежегодно, более подробно в этой статье «Недвижимость НЕ растет в цене. Правда, о которой не говорят») и будет стоить примерно 187,000 долларов.Т.е., Ваш капитал через 15 лет станет равным почти 501,270 долларов!

Второй случай. Если 30,000 долларов инвестировать разово, и каждый месяц инвестировать по 1324 доллара в течение 15 лет.

Т.е., при инвестировании на 15 лет капитал получится более, чем в 3 раза больше, чем если инвестировать в недвижимость (возможная ее стоимость). И это реально  – получать такую доходность в 10% годовых, это основано на истории за последние более, чем 80 лет.Итого, в сумме через 15 лет получится: 125,317 + 553,300 = 678,617 долларов.

Сценарий 3. На отрезке в 20 лет инвестиции в недвижимость уступают в 6 раз

Если у Вас есть 20 лет и более времени для инвестиций. На таком промежутке времени можно учитывать агрессивную (средняя степень агрессивности) стратегию, при которой доходность инвестиций в среднем составит 12% годовых. Что получается в цифрах? 

Первый случай. Инвестировать разово 120,000 долларов.

А это гарантированный пассивный доход (рента – личная пенсия) порядка $5000 в месяц. За это же время недвижимость вырастет в среднем на уровне инфляции и будет стоить примерно 218,000 долларов, т.е. почти в 2 раза вырастет в цене. Даже, если недвижимость вырастет в 3 раза, всё равно выхлоп от инвестиций в недвижимость будет существенно меньше, чем стоимость капитала в инвестициях.Т.е., Ваш капитал через 20 лет станет равным почти 1,158,000 долларов!

Второй случай. Если 30,000 долларов инвестировать разово, и каждый месяц инвестировать по 1324 доллара в течение 15 лет.

Итого, в сумме через 20 лет получится: 289,389 + 1,283,000 = 1,572,389 долларов.

Т.е., при инвестировании на 20 лет капитал получится более, чем в 6 раз больше, чем возможная стоимость недвижимости (218,000). Даже если недвижимость вырастет в 3 раза, всё равно стоимость недвижимости будет существенно меньше, чем стоимость капитала в инвестициях. И это тоже реально – получать такую доходность в 12% годовых. Это также основано на истории за последние более, чем 80 лет.

При этом Вам НЕ НУЖНО:

  • окупать стоимость своих вложений - Вы получаете сразу чистую ежегодную доходность!!!
  • Не нужно тратить много времени на такие инвестиции, они дают доходность за счёт роста и развития мировой экономики. Это пассивные инвестиции, достаточно 1 часа в год для контроля процесса.

Риски при таких инвестициях минимальны, поскольку Вы инвестируете глобально по всему миру — в глобальные фонды акций, облигаций.

Также в этих расчётах можно проследить ВАЖНЕЙШУЮ закономерность: чем больше времени у Вас есть, тем менее выгодны, целесообразны и рациональны будут для Вас инвестиции в недвижимость. Т.е., вкладывая 120,000 долларов в покупку квартиры, Вы теряете возможность создать за 20 лет капитал в более чем 1,000,000 долларов и стать финансово независимым. Вы отказываетесь стать долларовым миллионером!

Почему? Потому что капитал растет по экспоненте, чем больше времени проходит, тем сильнее срабатывают сложные проценты (капитализация). После 15 лет регулярных инвестиций капитал развивает третью космическую скорость роста и увеличивается как снежный ком! Наглядная иллюстрация на рисунке.

Экспонента финансового роста капитала картинка

Инвестиции в недвижимость или личный капитал? Сравним цифры в сухом остатке

Чем Вы будете владеть через 20 лет, если Вы разово инвестируете  120,000 сегодня?

Данные в таблице:

Сравним в цифрах, что же получается в итоге, в сухом остатке?

Чем Вы будете владеть через 20 лет, если Вы разово инвестируете 30,000 долларов и 1324 долларов ежемесячно?

Данные в таблице:

Задумайтесь, что для Вас лучше – покупать квартиру или инвестировать? Если Вы все еще считаете, что инвестиции в недвижимость – это действительно выгодное вложение, то перечитайте все статьи еще раз.

И главное, НЕ покупайте недвижимость и НЕ инвестируйте, пока НЕ посчитаете.


12345 (2голосов, средний: 3,00 из 5)
Загрузка ... Загрузка ...
Комментарии: