27.06.2015
Просмотры: 1 746
деньги и ключи в руках

Купить квартиру в ипотеку или снимать и инвестировать?

Большинство россиян стремятся как можно скорее купить квартиру – в РФ это считается надежным вложением денег. Люди берут ипотеку под грабительские проценты и думают, что такая недвижимость, как объект инвестиций – это выгодно.

А знаете ли Вы, что финансовые советники и консультанты вовсе не стремятся купить квартиру, тем более в ипотеку: они их продают, чтобы жить в съемном жилье и инвестировать. И видят в этом намного больше плюсов и выгод для себя и своего капитала.

Стоит ли следовать их примеру? Разберем три сценария и сравним, что более выгодно на самом деле.

Сценарий 1. Аренда и инвестиции

Купить квартиру в ипотеку или инвестировать? картинка

В этом случае Вы платите 3-4% годовых в долларах от стоимости квартиры и инвестируете часть денег от дохода под 10% годовых в течение 25 лет. 

По данным “The Village” (//www.the-village.ru/village/city/city/135153-tseny) средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве сегодня составляет 40.000 рублей.

Допустим, семья, в которой мужу и жене по 30 лет, общий семейный доход у которой 200.000 рублей. Ежемесячные траты семьи составляют 140.000 рублей (в том числе 40.000 рублей или 725 $ за снятую квартиру) Они могут вкладывать 60.000 рублей или 1100 $ каждый месяц. 

Через 25 лет накопления такой семейной пары составят 1.472.900 $ (при условии, что они в течение 25 лет будут откладывать 1.100 $ каждый месяц под 10% годовых в долларах). К 55 годам ребята станут счастливыми обладателями без малого полутора миллионов долларов, из которых смогут с лёгкостью потратить 200-300 тысяч долларов на то, чтобы купить квартиру.

Такая покупка никак не отразится на их благосостоянии. Допустим, после 55 лет они больше не инвестируют дополнительных денег. Тогда к 60 годам их капитал составит 2.373.000 $, из которых также легко можно будет взять часть денег на покупку жилья, которое стоит 300-350 тысяч долларов. При этом оставшийся капитал составит внушительную сумму в 2.000.000$.

Сценарий 2. Ипотека и инвестиции

Учтём тот факт, что недвижимость будет расти в цене в среднем на уровне инфляции валюты, т.е. будет дорожать на 3% в долларах ежегодно в течение 25 лет. Средняя ипотечная ставка в середине мая 2015 года составляла 16% годовых: //www.sravni.ru/novost/2015/5/5/srednjaja-stavka-po-ipoteke-snizilas-do-1665/. Допустим, что средняя ставка даже чуть ниже — 15% годовых.

Квадратный метр жилой недвижимости в Москве стоит порядка 198.000 рублей (данные с сайта irn.ru от 20.06.2015). Курс валюты будем считать равным 55 рублей за один доллар. Общий метраж приобретаемой жилплощади — 50 квадратных метров, чтобы купить жилье нужно: 198.000*50=9.900.000 рублей или 180.000 $. Пусть у нашей семейной пары в наличии 30% стоимости жилья – 3.000.000 рублей Недостающую сумму в 6.930.000 рублей они берут в ипотеку на 15 лет (плюс расходы на ремонт в размере 1.000.000 рублей).

В итоге получается ежемесячный платёж за ипотеку в 97.000 рублей. Семья живёт на 100.000 рублей, а другую половину дохода тратит на погашение ипотеки. Не забываем ещё о миллионе, который требуется на ремонт купленной квартиры.

Итак, через 15 лет ипотечный кредит будет погашен, квартира окажется в собственности у семьи. Стоимость такого жилья через 15 лет будет в среднем составлять 180000*3% = 280.000$.

В последние 10 лет (из заявленных 25) семья начнёт делать вложения по 100.000 рублей (1.820$) в месяц под проценты для создания капитала.

Считаем: 1.820* 206.6 = 376.000 $ капитала удастся накопить на пенсию.

К 55 годам у семьи будет жильё и всего 376.000 $.  Допустим, начиная с 55 лет, ребята  больше не будут вкладывать дополнительных денег. Таким образом, к 60 годам у них будет жильё и капитал в 605.000 $. Спросите себя: так ли уж это выгодно?

Сценарий 3. Оптимист!

Выгодна ли недвижимость как объект инвестиций? картинка

Давайте возьмём более щадящий сценарий, т.е. не средний, а самый оптимистичный.

В этом сценарии всё по аналогии со сценарием 2, кроме того, что по ипотеке паре выгодно удалось найти условия в 12% годовых, а накопленный взнос — 40 %, т.е. 4 млн. рублей

Сумма долга по ипотеке на этот раз 5 940 000 рублей. Ежемесячный платёж равен 71 300 рублей (с учётом ставки в 12% годовых).

Т.е., семья помимо оплаты ипотечного кредита может позволить себе 30 000 рублей в месяц откладывать. НО! Сначала им нужно сделать ремонт, а на это требуется 1 000 000 рублей, т.е. во временном эквиваленте на это уйдёт три года. Таким образом, получается, что семья начнёт вкладывать по 550 $ в месяц, начиная с 4-го года, и будет это делать в течение 22 лет.

При таком сценарии через 22 года (к 55 годам) пара станет обладателем 528 000 $.

Через 15 лет после взятия ипотеки на квартиру эта семья сможет вкладывать еще 70 000 рублей или 1250 $ ежемесячно. Эта инвестиция позволит создать им капитал в 262 000 $.

Т.е., через 25 лет у семьи будет — квартира стоимостью 280 000 $ и капитал в 528 000 + 262 000 = 790 000 $. В сухом остатке общая стоимость активов этой пары – 1 070 000 $. Это меньше, чем капитал в первом сценарии. При условии, что в первом случае семья купит жильё, цифры будут отличаться примерно на 200 000 $. При этом есть разница с первым сценарием в 20%. Если семья в третьем случае сможет больше откладывать, то третий сценарий качественно приблизится к первому. Допустим, после  55 лет они больше не инвестируют дополнительных денег. Тогда к 60 годам у них будет капитал в 1 272 000 $, а также недвижимость стоимостью 325 000 $.

Таким образом, сценарий 1 и сценарий 3 отличаются не значительно к 55 годам (через 25 лет), т.е. близки друг к другу по стоимости созданных активов к 55 годам. К 60 годам цифры начинают различаться уже значительно, почти в 2 раза.

Выводы

В любом случае нужно инвестировать параллельно с арендой или ипотекой. Для каждой ситуации нужно считать индивидуально.

В сухом остатке можно резюмировать вышеописанные варианты развития событий так —  недвижимость растёт в цене на 3% ежегодно, а доходность в инвестициях при умеренном портфеле в среднем составляет 10% в долларах.

Т.е., инвестируя и арендуя, у Вас получается положительная разница в 6-7% ежегодно. Иными словами, Ваш чистый прирост капитала составляет 6-7% — на ту сумму, которую Вы вложили бы в покупку недвижимости.

Именно поэтому большинство финансовых консультантов, в том числе и я, мы не стремимся купить недвижимость, т.к. в долгосрочной перспективе это не настолько выгодно. Многие мои коллеги продали свои квартиры в Москве до 2014 года и в 2 раза приумножили свои деньги на данный момент, и продолжают это делать. Многие НФС инвестируют и живут на съёмном жилье в Москве, в Бразилии или других странах мира.

Это выгодно, потому что не имея собственной жилплощади в молодые годы, Вы не привязаны к месту, экономите время и приумножаете деньги. Тогда почему люди в РФ покупают квартиры? Всё просто – привыкли.

Многие считают, что недвижимость в РФ — очень надёжное вложение. Недвижимость – это собственность, которая точно также на бумаге прописывается в реестре. И защита её осуществляется по закону. Стоит ли рассчитывать на защиту законом? Нет. Россияне на практике беззащитны, законы их не защищают.

Поэтому активы в РФ, в том числе недвижимость – это не панацея. Надежность инвестиций глобальных, международных в сотни раз выше, чем «любимая недвижимость россиян».

Это если в общем и по делу, а в частности и по существу – жду Вас на консультацию.

С уважением,
Илья Пантелеймонов,
Думающий о ВАС, но не за Вас финансовый консультант.


12345 (3голосов, средний: 5,00 из 5)
Загрузка ... Загрузка ...
Комментарии: