Финансовое планирование при покупке недвижимости: стратегии и расчеты

Финансовое планирование играет ключевую роль при приобретении недвижимости, будь то дом, квартира или земельный участок. Это сложный, ответственный процесс, требующий внимательного анализа, расчетов и принятия обоснованных финансовых решений. Итак, покупка недвижимости как инвестиция – насколько это выгодно сейчас?

Рассмотрим важные аспекты финансового планирования при приобретении недвижимости, предоставим полезные советы и стратегии, которые помогут вам сделать осознанный выбор и добиться финансового успеха в данной сфере.

Коротко о главном

Независимо от того, являетесь ли вы первоначальным покупателем или опытным инвестором, удачное финансовое планирование снижает риски и помогает достичь ваших целей.

Одним из наиболее привлекательных вариантов инвестиций в недвижимость может быть покупка квартиры в ипотеку.

При условии, что арендные платежи покрывают ежемесячные выплаты по ипотеке и коммунальные услуги, а сама недвижимость со временем окупается и приносит дополнительный доход.

Второй вариант — покупка недвижимости за собственные средства и сдача ее в аренду. При этом необходимо провести расчет доходности, учитывая затраты на ремонт, обустройство. Рассчитывается ожидаемый доход за период, затем он сравнивается с доходностью от размещения денег на вкладе.

Не стоит забывать о том, что стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе сохраняется на уровне инфляции. Т.е. увеличивается на величину инфляции — в среднем 2-3% в валюте. Поэтому при расчёте реальной доходности недвижимости следует учитывать также величину инфляции.

Это в общем, теперь давайте рассмотрим более детально 3 популярные стратегии заработка на недвижимости:

1. “Купить и сдавать”.
2. “Купить и продать”.
3. “Упаковка”.

Стратегия «Купить и сдавать»

Предполагает приобретение квартиры (в ипотеку или покупку за свои средства). Требует значительных усилий и вложений личного времени.

Она имеет свои подводные камни. Например, возможность ухудшения сдачи квартиры, изменение арендной платы, необходимость наличия свободных средств на ремонт, возможный рост стоимости материалов. Также нужно учитывать требование постоянного спроса на квартиру.

Ипотека может быть необходима для начала инвестиций в недвижимость, но требует первоначального взноса, а также подтверждения дохода. Не забывайте о поиске арендаторов, предоставлении квартиры в пригодном состоянии, учете ремонтных работ.

Например, квартира, которая стоит 10,000,000 руб., сдаётся за 40,000 руб. в месяц.

40,000 руб. х 12 месяцев = 480,000 руб.

480,000 руб. / 10,000,000 руб. = 4.8% годовых.

Если доходность устраивает — отлично. Если нет, то нужно посмотреть, какие иные объекты вложений при сопоставимой надёжности дают подобную доходность. И если иные, аналогичные с точки зрения безопасности, варианты инвестиций выгоднее, тогда стоит задуматься — инвестировать в недвижимость или всё же в другой объект.

Выбор квартиры для инвестиций зависит от стратегии и целей. Локация играет важную роль при посуточной аренде, а наличие удобств в окрестностях может быть важным для долгосрочной аренды. Стоимость объекта может меняться в соответствии с рыночными тенденциями.

Данный способ может обеспечить дополнительный доход и перспективу будущей личной пенсии. Но, как мы уже выяснили, требует значительных усилий, а также времени. Аренда также является относительно безопасным способом инвестирования по сравнению с открытием собственного бизнеса.

Стратегия «Купить и продать»

Выбрана для экономии времени. Вам необходимо провести анализ рынка, выбрать объект, потом приобрести его и затем продать дороже.

Для этого нужно придерживаться следующих советов:

1. Исследуйте рынок

Проведите исследование рынка недвижимости, чтобы понять текущие тренды, перспективы и потенциал роста в различных районах. Определите, какие типы недвижимости (жилая, коммерческая) и какие местоположения наиболее привлекательны для ваших инвестиций.

2. Установите бюджет

Определите свой финансовый бюджет для покупки и ремонта недвижимости. А также для покрытия дополнительных расходов, таких как налоги, страхование, обслуживание. Учтите все факторы, чтобы избежать финансовых проблем в будущем.

3. Рассмотрите потенциал роста

При выборе конкретного объекта недвижимости оцените его потенциал роста в будущем. Изучите планы развития района, инфраструктуру, близость к транспортным узлам, школам, магазинам и другим важным объектам. Эти факторы могут повлиять на цену недвижимости в будущем.

4. Планируйте свои продажи

Учитывайте рыночные условия, временные рамки для продажи недвижимости. Иногда может потребоваться некоторое время, чтобы найти покупателя и закрыть сделку. Учтите это при составлении своего плана продажи и ожидаемого дохода.

Например, квартира, купленная в ноябре 2018 г. за 10,000,000 млн руб. в Москве, сейчас имеет стоимость свыше 16,500,000 руб.

С точки зрения “купил-продал” разница в 6,5 млн руб.

Не стоит забыть про курсовую разницу. Если считать в долларах, то за эти 5 лет квартира выросла не на 65%, а всего на 11%. Т.е. разница меньше практически в 6 раз. Поэтому, чтобы определить выгодность вложений нужно определиться с критериями.

При выборе объекта следует учесть целевую аудиторию и ее интересы, чтобы повысить ликвидность объекта. Также стоит учесть такие факторы, как наличие транспортной инфраструктуры, характеристики здания. Важно выбрать правильный момент для продажи, так как цена может влиять на вашу прибыль.

Стратегия «Упаковка»

Предполагает приобретение непрезентабельной квартиры, проведение ремонта и последующую продажу.

Та же квартира, которая сегодня продаётся за 10 млн руб., ещё 2-3 года назад на стадии котлована стоила в районе 6-6,5 млн руб.

Плюс 500 тыс. руб. на ремонт.

Итого: выгода, без учёта налога с дохода при перепродаже, составляет порядка 40-45%.

— это 20-22% в год, если недвижимость приобретена 2 года назад,

— это порядка 13-15% в год, если покупка состоялась 3 года назад.

Если учесть налог с разницы — цена продажи минус цена покупки — получается следующая картина:

— 13% налога разделить на 2 года = 7.5%, значит доходность за 2 года составит примерно 12-15% годовых,

— 13% налога разделить на 3 года = около 4%, значит доходность за 3 года составит 9-11% годовых.

Для данной стратегии характерны следующие нюансы:

1. Понимание рынка

Изучите рынок недвижимости, чтобы понять тренды и потребности. Определите целевую аудиторию, которой вы будете предлагать свою «упаковку» недвижимости. Исследуйте популярные востребованные функции и удобства, которые привлекают потенциальных арендаторов или покупателей.

2. Выбор подходящей недвижимости

Отберите недвижимость, которая имеет потенциал для улучшения и упаковки. Это может быть объект с неиспользованным потенциалом, требующий косметического ремонта или обновления. Обратите внимание на местоположение, потенциал роста стоимости, спрос на аренду или продажу в данном районе.

3. Планирование бюджета

Оцените ваши финансовые возможности. Установите бюджет на приобретение недвижимости и ее улучшение. Учтите затраты на ремонт, обновление, декорирование, чтобы создать привлекательное предложение для арендаторов или покупателей.

4. Улучшение недвижимости

Сосредоточьтесь на улучшении внешнего вида и внутреннего оформления недвижимости. Это может включать ремонт, перекраску, обновление кухни или ванных комнат, установку новых напольных покрытий, улучшение энергоэффективности. Создайте привлекательное и удобное пространство для потенциальных арендаторов или покупателей.

5. Маркетинг и продажа

Создайте эффективную стратегию маркетинга для привлечения арендаторов или покупателей. Используйте профессиональные фотографии, публикуйте объявления на популярных недвижимостных порталах, работайте с риэлторами и используйте социальные сети для продвижения. Отвечайте на запросы, устраивайте просмотры, чтобы привлечь заинтересованных лиц.

6. Управление и обслуживание

После заключения сделки, обеспечьте хорошее управление и обслуживание недвижимости. Поддерживайте хорошие отношения с арендаторами, регулярно проводите техническое обслуживание, быстро реагируйте на их потребности. Это поможет сохранить высокую степень занятости и долгосрочные доходы.

Мы не рассматривали менее популярные стратегии, а также те, которые превращаются в бизнес и требуют гораздо более полного погружения с точки зрения своего времени для того, чтобы управлять, следить и контролировать комплекс объектов недвижимости через своих управляющих и иных сотрудников.

Однако перед тем, как выбирать ту или иную стратегию, необходимо просчитать разные варианты. Нужно определить, какой из них выгоднее в целом и подходит под ваши временные и финансовые возможности, в частности.

Пример

Существуют разные сценарии поведения при выборе того или иного варианта приобретения недвижимости. Рассмотрим пример, когда выбор решения в пользу принятия тех или иных условий при ипотеке зависит от величины первоначального взноса.

Предположим, вы планируете купить квартиру стоимостью 30 млн руб. Вместо того, чтобы взять ипотечный кредит с большим первоначальным взносом, вы решаете воспользоваться другим предложением. Согласно ему вы вносите всего 5% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Это означает, что ваш первоначальный взнос составит 1,5 млн руб.

Сравним две ситуации:

Ситуация 1: Ипотечный кредит с обычным первоначальным взносом.

Стоимость квартиры: 30 млн руб.

Первоначальный взнос: 20% * 30 млн = 6 млн руб.

Сумма кредита: 30 млн — 6 млн = 24 млн руб.

Ситуация 2: Программа первого взноса.

Стоимость квартиры: 30 млн руб.

Первоначальный взнос: 5% * 30 млн = 1,5 млн руб.

Сумма кредита: 30 млн — 1,5 млн = 28,5 млн руб.

Предположим, процентная ставка по льготной ипотеке в обоих случаях составляет 7% годовых на срок 30 лет.

Используем формулу в Excel для расчёта ежемесячного аннуитетного платежа. Т.е. платежа, который на протяжении всего срока остаётся неизменным при внесении самих взносов согласно графику платежей. Рассчитаем размер ежемесячного платежа для обеих ситуаций:

Ситуация 1: 159 700 руб.

Ситуация 2: 189 600 руб.

В данном случае, выбрав первый вариант, вы получите экономию на ежемесячном платеже на целых 29 900 руб., что за 30 лет составит 10 764 000 рублей. При этом сумму в качестве первоначального взноса придётся увеличить на 4,5 млн руб, которая могла бы пойти на обустройство новой квартиры, если сравнивать со вторым вариантом.

Если же сравнить всю переплату по ипотеке в обоих случаях, то в первом случае она меньше на 6 277 900 руб. за все 30 лет.

Переплатить за всё время, но иметь средства на ремонт сейчас либо повременить с ремонтом, но сэкономить на переплате и на ежемесячном платеже? Каждый решает сам, исходя из финансовых выгод и своих психологических аспектов.

Реальные расчеты и ситуации могут различаться в зависимости от вашей личной ситуации, условий рынка недвижимости. Всегда важно проводить собственные исследования и затем консультации с финансовым советником, чтобы принимать выгодные решения.

IPG в Telegram