Для начала изучим цифры
За 2014 год (ровно за 1 год) курс доллара изменился с 33,15 до 56,39 рублей (на 1 января 2015). В процентном соотношении падение курса рубля составляет 70%.
Курс евро - с 45,05 до 68,37. Падение рубля - на 52%
Прогноз цен на недвижимость в 2015г. //www.irn.ru/articles/38194.html. По этим данным недвижимость в долларах и евро подешевеет в зависимости от того, на сколько обесценится рубль.
График цен на недвижимость в Москве в долларах в период с 1996г по 2014г.:
В данной статье будут рассмотрены в примерах цены на недвижимость в Москве и Подмосковье. Но суть от этого вообще не меняется. При этом, если Вы живете в любом другом регионе России, то для Вас смысл будет тот же, просто цифры будут немного различаться.
Вариант 1: вложить деньги в покупку квартиры и сдавать в аренду
В этом случае нужно вложить некую сумму, например, 40 кв.м.* 3,000$ = 120,000 $ (6,770,000р) в однокомнатную квартиру.
Покупаете квартиру и сдаёте её в аренду. В расчёте на покупку квартиры я выбрал среднюю стоимость ($3,000 за 1 квадратный метр однокомнатной квартиры в Москве), поэтому и аренду квартиры условно будем считать по средней цене на рынке - на 31 декабря 2014 это примерно 35,000руб в месяц (//www.rosrealt.ru/cena/arenda).
С учётом вычета расходов, куда входят страхование имущества (0,2% в год от стоимости недвижимости = $240* 56,4 = 13,536руб), страхования гражданской ответственности перед соседями (20,000руб в год за 1 млн руб), а также налог на недвижимость (около 0,2% в год от стоимости жилья - 13,536руб), выходит, что общая сумма расходов - 47,000руб в год. (Данные с сайта //www.ingos.ru/ru/private/property/calc/go/ )
- Общий доход за год от сдачи квартиры в аренду в Москве: 35000*12 = 420,000руб.
- Чистый доход за год от сдачи в аренду: 420,000 – 47,000 = 373,000р.
- Чистый доход за год в % = 5,5% в рублях.
Даже при такой доходности получается, что, чтобы отбить покупку квартиры, Вам потребуется 18 лет! (100%/5,5% = 18,2). Т.е. между тем, чтобы вложить деньги и получать чистую доходность пройдет целых 18 лет! И это при идеальном стечении обстоятельств, куда не входят простои без арендаторов и множество неучтенных расходов.
Учтите ещё 3 важных фактора:
- К расходам нужно добавить стоимость ремонта, который теперь будет стоить в 1,5-2 раза дороже, потому что большая часть строй материалов зарубежного происхождения, т.е. около миллиона рублей будет стоимость ремонта;
- Также раз в 3-5 лет нужно будет вкладывать деньги в косметический ремонт, средняя его стоимость около 100$ на 1 кв. метр площади;
- Еще учитывайте тот факт, что недвижимость, не только в Москве, но и по всей России, может упасть в цене.
Вы, наверное, хотите возразить: ведь недвижимость всегда растёт в цене! Так ли это на самом деле? Нет. Это заблуждение, очень распространённое и очень банальное. Ответ и обоснование на этот вопрос читайте в моей статье: «Цена на недвижимость в Москве НЕ растет! Правда, о которой не говорят».
Вариант 2: купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду с целью получать дополнительный доход для себя и в перспективе обеспечить наследство детям
На основе расчётов в первом варианте можно сразу сделать вывод, что так вложить деньги будет еще менее выгодно, поскольку здесь придётся переплачивать за ипотеку. За 10-15 лет Вы практически удвоите свои затраты при ипотечном кредитовании. Таким образом, Вы вложите на ¾ больше денег, чем в варианте 1. Окупятся такие вложения лет так через 25-30 при позитивном стечении обстоятельств. Предлагаю посчитать в цифрах на примере.
В нашем случае квартира стоит 6,7 млн руб. Допустим ¼ от суммы у Вас уже есть, ¾ суммы Вы берёте в кредит у банка.
1,7млн руб – Ваш первоначальный взнос, 5 млн Вы оформляете в ипотеку (примерно 75% от стоимости покупки) под 13% годовых (с 2015, то есть уже сегодня, года ставка будет выше, на уровне 16-17%, что делает такую схему ещё менее выгодной).
- Если кредит сроком на 10 лет, то общая сумма выплат по кредиту будет составлять 9,000,000 руб при ежемесячном платеже 74,660 руб.
- Если кредит сроком на 15 лет, то общая сумма выплат по кредиту составит уже 11,400,000 руб при ежемесячном платеже 63,260 руб.
Таким образом, переплата в первом случае будет 4млн руб, а во втором - 6,4 млн руб.
То есть, чтобы начать получать чистую доходность от сдачи квартиры в аренду, Вам потребуется ещё на 10, 15 лет больше, а это в 1,5, а то и в 2 раза больше, чем в варианте 1.
Вывод: Вы потратите 27-36 лет своей жизни с того момента, как решите «выгодно» вложить деньги, окупить такое вложение и начать получать чистый доход. Стоит ли выбирать такой способ вложения денег или не стоит – решать Вам.
Да, кстати! Вы же хотели оставить детям наследство в виде этой квартиры, верно?
Погодите.
- Во-первых, а с чего Вы решили, что Ваши дети захотят именно квартиру в наследство и именно в Москве?
- Во-вторых, Вы помните о том, что с такого наследства детям нужно будет заплатить налог, причём, немалый?
- В-третьих, такое наследство можно оспорить в суде, и Ваши потомки имеют потенциальную возможность стать врагами.
Вы действительно хотите оставить своим детям, внукам наследство? Не изобретайте велосипед и не усложняйте жизнь ни себе, ни наследникам. Сегодня есть куда более простой и гарантированный способ, как это сделать выгодно, эффективно и малозатратно с точки зрения денег. Читайте об этом подробнее в моей статье: «Как создать наследство за 3 недели».
И кстати, хватит терять деньги!
Вариант 3: вкладывать деньги в покупку квартир оптом
Есть люди, которые владеют более чем 5-ю объектами недвижимости или даже десятками квартир.
У некоторых из Вас есть тайная мечта купить 10 квартир в Москве и России, чтобы обеспечить себе «пассивный доход». Ведь, кажется, что сберечь свои деньги и приумножить с лёгкостью можно «количеством».
На самом деле, когда Вы покупаете много квартир на этапе строительства «до котлована» и потом перепродаёте с маржой в 40-60% и более, то это чистой воды спекулятивный бизнес со сроком окупаемости 2-3 года. На первый взгляд это выгодно, и многие бегут вкладывать свои деньги в новостройки. Толком не разобравшись, куда можно выгодно вложить, а куда нет.
Кстати, доход от продажи квартиры будет в рублях, в среднем он будет составлять 20-25% годовых (в самом лучшем случае - 30%). И, как показал 2014-й год, с учётом фактической инфляции сегодня в 15%, с учётом падения курса рубля (более чем на 50%) и падения цен на недвижимость (более чем на 30%), эта доходность не такая уж и большая. И по факту она куда ниже, чем, если бы Вы решили вложить всего под 10% годовых, но в долларах, евро или фунтах!
При этом бизнес рискованнее, чем принято считать, потому что это спекуляция!
Вы можете инвестировать в квартиру и сдавать ее в аренду. А можете получать бОльшую доходность и прибыли, скупая квартиры оптом, но риски очень высокие. Только профессионалом рынка со спекулятивным мышлением, агрессивной хваткой и пониманием, куда выгодно вложить деньги сейчас — добиваются успеха.
Вкладывать в квартиры на этапе строительства с целью перепродажи — это не пассивные инвестиции. Это бизнес, в котором нужно активно участвовать, управлять и держать ситуацию под контролем. Плюс высокие риски и отсутствие стабильности в долгосрочной перспективе на 10-30 лет и более.
Если вы хотите купить квартиру, взять в ипотеку, или сдавать в аренду с целью получения дополнительного дохода и обеспечения себя в будущем, то не торопитесь, а проконсультируйтесь со мной.
Записывайтесь на консультацию и получите идеальное финансовое решение
P.S. В следующих статьях цикла «Вкладывать в квартиру или инвестировать?» вы узнаете:
- Почему недвижимость НЕ растет в цене.
- Куда смотреть и что считать, если решили инвестировать.
- Почему не нужно покупать квартиру сегодня.
звоните: +7 499 34 10 987
пишите: info@ilyafinance.ru