Вместо предисловия - цифры:
За 2014 год (ровно за 1 год) курс доллара изменился с 33,15 до 56,39 рублей. В процентном соотношении падение курса рубля составляет 70%.
Курс евро - с 45,05 до 68,37. Падение рубля - на 52%.
Прогноз цен на недвижимость в 2015г.: //www.irn.ru/articles/38194.html. По этим данным недвижимость в долларах и евро подешевеет в зависимости от того, как сильно рубль упадёт.
Динамика цен на недвижимость в Москве в долларах в период: с 1996г по 2014г.:
Анализ динамики цен на недвижимость в Москве с 1996г по 2014г
Итак, друзья мои, стоимость 1 кв.м. в 1 комнатной квартире в Москве на 31 декабря 2013 года составляла 5000 долларов, на 31 декабря 2014 цена упала на 40% и составила 3000 долларов за 1 кв.м.
В целом стоимость 1 кв.м. недвижимости в Москве упала с 5000 долларов до 3400, т.е. более чем на 30%.
Рубли обесцениваются. Поэтому в рублях цена незначительно поднялась, а фактическая стоимость недвижимости сильно упала.
И ситуация в сухом остатке выглядит так:
«Мешок денег - символ либо бешеного богатства, либо бешеной инфляции». (Михаил Мамчич).
Для тех, кто ещё сомневается, посчитаем снова.
Смотрим на график изменения стоимости 1 кв.м. однокомнатной квартиры в Москве с 1996г по 2014г. Мы видим, что цены росли до августа 1998 года. Максимальная цена была около 900 долларов за 1кв.м. Далее, вследствие кризиса в стране и обесценивания рубля стоимость недвижимости сильно упала. В начале первого десятилетия 2000-х возобновился рост цен, пик его пришёлся на середину 2008-го года. То есть, цены на недвижимость с 2000-го по 2007-й год действительно выросли. Такие периоды случаются, но они краткосрочны и не стабильны.
6-7 лет - на этом период роста цен на недвижимость в Москве и в России в целом закончился.
И что началось? Кризис! Цены на недвижимость снова упали - с 7000 долларов за 1 кв.м. до 4000 долларов за тот же квадратный метр.
В последние 5 лет цена на однокомнатные квартиры в Москве колебалась в диапазоне от 4000 до 5000 долларов за 1 кв.м. В 2014-м году начался локальный кризис в РФ, цены пошли вниз и уже достигли отметку в 3000 долларов за 1 кв.м.
Оперируя этой информацией, делаем выводы.
Какие выводы можно сделать из этого анализа?
- Недвижимость не стабильна в цене, её стоимость постоянно меняется. Рынок недвижимости всегда остро реагирует на кризис, как глобальный, так и локальный.
- Цена на недвижимость может расти очагами. Если брать долгосрочную перспективу (15 лет и более), то рост цен на недвижимость не превышает инфляции!
- В 2008-м году стоимость недвижимости в Москве достигла своего пика. Уже более 6 лет цена на недвижимость не только не растёт, а напротив – падает. За 6 лет падение цены на недвижимость составило около 100%.
- Подобное происходит со всеми видами недвижимости.
Источник: //monetarism.ru/realty-price-chart.shtml
Вы всё ещё верите в миф о том, что недвижимость всегда будет расти в цене?
Статистика цен на недвижимость в рублях
Хм. Возможно, Вы хотите сказать: «А причём здесь доллары? Я же в России живу, у нас всё в рублях. И в рублях-то цена растёт!»
Я - не против. Давайте проанализируем ситуацию в рублёвом эквиваленте. Изменение цены на недвижимость в рублях, данные взяты с сайта: //www.irn.ru/gd/?period=0&type=1¤cy=0#begin.
Внимание на график:
По данным графика видно, что цены на недвижимость в рублях в целом повышаются. Во время кризиса 2008г. цена упала, потом начала постепенно возвращаться к прежнему уровню. В 2014 году цена на недвижимость в целом даже превысила цену за 2008г. Почему это произошло? Почему в долларах цена падает или не растёт, а в рублях - растёт?
ОТВЕТ (как всегда прост):
- Во-первых, потому что инфляция у рубля намного больше, чем у доллара. Инфляция доллара в среднем 3%, а рублёвая инфляция - 7-8%. И, как принято в России, это официальная статистика, по факту инфляция в России всегда более 10%.
- И, во-вторых, рост происходит от того, что рубль сильно обесценился по отношению к другим валютам.
Это означает, что в «рублёвых» цифрах Вы вроде бы больше денег получаете, но купить можете на них в 1,5 или более раза меньше. Так и в чём выгода такого роста?
Обратите внимание, что в конце 1999-го года 1 кв.м. в Москве стоил 20,000 рублей, т.е. это ровно 15 лет назад. Курс доллара тогда составлял порядка 27 рублей, то есть в долларовом эквиваленте эта цифра равнялась 740 долларов. До кризиса 1998 года недвижимость в Москве стоила 1000 долларов за 1 кв.м. Сегодня 1 кв.м. стоит примерно 200,000 руб., это около 3000 долларов. Посчитаем суммарную инфляцию рубля
(данные с сайта: )
Нас интересует период с начала 2000-го года, т.е. ровно 15 лет, и до сегодняшнего момента, т.е., включая закончившийся 2014-й год.
100*20,1%*18,8%*15,06%*11,99%*11,74%*10,91%*9%*11,87%*13,28%*8,8%*8,78%*6,1%*6,58%*6,45%*8,52% = 4,87.
Почти в 5 (!!!) раз выросли цены с учётом официальной инфляции. А с учётом фактической (не официальной) инфляции – в 8-10 (!!! !!!! !!!!) раз!!! С учетом фактической инфляции по рублю получается, что цены на недвижимость в Москве выросли в 1,2-1,5 раза за 15 лет.
С учётом инфляции доллара за 15 лет, с 2000-го года (в среднем 3% в год, деньги обесценились в 1,56 раза за 15 лет) получается, что цены на недвижимость в Москве выросли всего менее чем в 2 раза: $3000/1,56 = 1,9 раз. Не так много за такой период времени. При этом в ближайшие 2-3 года цены на недвижимость в Москве вряд ли будут расти из-за локального кризиса в России.
Анализ динамики цен на недвижимость в мире за 86 лет
Почему я взял в основу расчётов график цен в долларах? Потому что он наглядно отражает суть процесса реального изменения стоимости жилья. У доллара более прозрачная инфляция, которая составляет в среднем 3% (точно не более 3%) за последние 86 (!!!) лет.
Кстати, с учётом инфляции доллара и по показателям цен на недвижимость в Москве за последние 6 лет (с 2009г.), получается, что недвижимость в Москве потеряла более 18-20% реальной стоимости. Это ещё раз доказывает, что недвижимость растёт в долгосрочной перспективе максимум на уровне инфляции.
Давайте рассмотрим пример с по-настоящему долгосрочной перспективой. Возьмём историю цен на недвижимость в США и учтём инфляцию доллара с 1890 года. Посмотрим, что происходило на протяжении более чем 120 лет в развитой стране.
На графике видно, что в какие-то периоды инфляция обгоняла рост цен на недвижимость, в другие - они шли «бок о бок», а в третьи - цены на недвижимость чуть-чуть обгоняли инфляцию. В целом чётко видно, что недвижимость более чем за 120 лет росла на уровне инфляции.
Ещё интересный пример из Японии - динамика цен на землю в Японии (стоимость земли является основным индикатором рынка недвижимости Японии).
В 1985 кто-то, видимо, считал, что рост будет вечным...
График с сайта:
Более 20 лет стоимость недвижимости в Японии падает. Что интересно, при этом недвижимость в Японии по-прежнему остаётся одной из самой дорогих в мире. Но в целом картина та же - недвижимость в долгосрочной перспективе растёт на уровне инфляции.
Подобные примеры вы сможете найти и в истории развитых стран Европы: Германии, Франции и т.д.
Дом, продающийся сегодня за $ 200 000, будет продаваться по цене около $ 250 000 через 10 лет. При этом - реальная его цена останется неизменной. Но, поскольку люди забывают про инфляционную корректировку, они верят в миф, что цены на недвижимость всегда растут.
Стоит ли инвестировать в недвижимость?
Недвижимость – не доход, а перераспределение денег. Недвижимость, которая приносит доходность – это коммерческая недвижимость и фонды. НО! Недвижимость НЕ растёт в цене. Не верьте на слово, перечитайте и пересчитайте всё, что изложено выше.
Получать доход от сдачи недвижимости в аренду - это здорово. Но, если не ошибаюсь, рыба ищет, где глубже, а человек – где лучше. Так вот, для инвестиций в противовес недвижимости есть способы значительно более выгодные, надёжные, конфиденциальные.
Главный вопрос: Стоит ли инвестировать в недвижимость?
Ответ: Инвестировать в недвижимость стоит до 20 % от всех активов, но не стоит увлекаться.
Недвижимость — не доход, а перераспределение денег. Недвижимость, которая приносит доходность — это коммерческая недвижимость и фонды.
НО! Недвижимость НЕ растёт в цене. Не верьте на слово, перечитайте и пересчитайте всё, что я рассказал выше.
Получать доход от сдачи недвижимости в аренду — это, конечно, здорово. Но для инвестиций в противовес недвижимости есть способы значительно выгоднее и надёжнее.
Я помогу подобрать идеальное и подходящее именно для вас решение по инвестированию. Записывайтесь на консультацию, я свяжусь с вами в течение суток.
звоните: +7 499 34 10 987
пишите: info@ilyafinance.ru
С уважением,
Илья Пантелеймонов.